D-3 용산정비창 수주전 막바지⋯포스코·HDC현산 조건 차이는?

사업비 1조 원 규모 서울 용산 정비창 전면1구역 재개발 사업 시공사 선정이 사흘 앞으로 다가왔다. 자존심을 걸고 수주전에 뛰어든 포스코이앤씨와 HDC현대산업개발은 설계부터 금융 지원, 주변 개발 공약까지 역대급 조건들을 내놨다. 이에 오는 22일 결과에 나올 조합원들의 선택에 시선이 쏠리고 있다.

▲HDC현대산업개발과 포스코이앤씨가 9일 서울 용산구 베르가모 웨딩홀에 ‘용산정비창 전면 제1구역’ 재개발 홍보관을 나란히 열고 조합원 표심 잡기에 나섰다. 이날 포스코이앤씨 홍보관에 ‘오티에르 용산’ 모형이 전시돼 있다. ( 신태현 기자 holjjak@)

19일 포스코이앤씨와 HDC현대산업개발에 따르면 먼저 포스코이앤씨는 단지명 ‘오티에르 용산’을 내세우고 조망, 구조, 편의시설 등에서 설계 차별화를 꾀했다. AI 조망 분석 전문 기업과 협업해 약 1만2000건의 시뮬레이션을 통해 조망권을 확보했으며 기존 대비 178가구 증가한 총 513가구가 한강 조망이 가능하도록 배치했다. 거실 4면 개방형 구조, 조망형 테라스도 도입됐고, 84㎡ 이상 세대에는 테라스가 기본 제공된다. 일부 세대에선 욕실과 다이닝 공간에서도 한강 조망이 가능하다.

외관은 곡선미를 강조한 설계로 서울시 건축총괄파트너스 벤 반 베르켈이 주도했으며, 포스코 강재 ‘포스맥’을 외장재로 사용해 내식성을 높였다. 창호는 고급 공동주택에 사용되는 독일 슈코(Schüco) 제품이 적용되며, 2분할 와이드 프레임을 통해 조망 면적을 극대화했다. 세대 천장고는 일반 세대 최대 2.7m, 복층 세대는 최대 5.2m로 설계됐다.

▲HDC현대산업개발과 포스코이앤씨가 9일 서울 용산구 베르가모 웨딩홀에 ‘용산정비창 전면 제1구역’ 재개발 홍보관을 나란히 열고 조합원 표심 잡기에 나섰다. 이날 HDC현산 홍보관에 ‘더 라인 330’ 모형이 전시돼 있다. (신태현 기자 holjjak@)

HDC현대산업개발은 프로젝트의 명칭을 ‘THE LINE 330’으로 확정하고 전 조합원이 100% 한강 조망을 누릴 수 있는 평면특화 설계를 적용했다. 이는 한강변을 따라 단지 내 초고층 타워들을 잇는 국내 최장 330m 길이의 스카이라인 커뮤니티를 상징하는 브랜드다.

이 스카이라인 브릿지는 지상 74.5m 높이에서 단지를 하나로 연결하며 지상 115m 높이에서 360도 조망이 가능한 ‘하이라인 커뮤니티’와 함께 차별화된 한강 조망을 선사한다.

또 조합원 100% 한강 조망을 위한 평면 설계도 적용했다. 조합 원안인 524가구보다 76가구가 늘어난 600가구를 지상 74.5m 높이의 스카이라인 커뮤니티 위에 배치해 한강 조망 효과를 극대화했다. 주동 개수도 원안인 12개 동 대비 3개 동이 줄어든 9개 동을 배치해 동 간 간섭 요인을 제거하고 단지 내 넓은 중앙광장을 확보하는 등 막힘없는 한강 조망을 구현한다.

아울러 단지 조경에도 심혈을 기울였다. HDC현대산업개발은 삼성물산 리조트부문과 협업에 나선다. 대규모 복합단지 개발을 추구하는 HDC현대산업개발의 계획 특성에 맞춰 통합적인 조경 계획과 각각의 시설 특성에 맞는 세부적인 디자인 구현에 나선다. 삼성물산 리조트부문은 이러한 복합성에 최적화된 맞춤형 조경 설계를 제공하며 프로젝트 전체 가치를 극대화할 계획이다.

▲정희민(가운데) 포스코이앤씨 대표가 임직원들이 용산정비창 전면 1구역 현장을 둘러보고있다. (사진제공=포스코이앤씨)

포스코이앤씨와 HDC현대산업개발이 조합원에게 제시한 금융비용 지원 조건도 파격에 가깝다. 포스코이앤씨는 조합의 자금 부담 최소화를 위해 정비사업 사상 최고 수준의 금융 조건을 제시했다. 우선 사업비 조달 금리는 CD(양도성예금증서)+0%로 입찰보증금 1000억 원을 책정했다.

기본 공사비는 조합 예정가 대비 최대 945억 원 낮은 약 8612억 원으로 제안됐으며 분양수입금 내 기성불 조건을 통해 조합의 초기 현금 부담을 줄였다. 공사비 물가상승분 반영은 입찰 후 20개월까지 유예되며 착공 이후 공사비 지급도 18개월간 유예된다.

조합원 분담금은 입주 시 100% 납부 또는 입주 후 2+2년 유예 방식 중 선택 가능하며, 입주 전까지는 이자 부담이 발생하지 않는다. 이와 함께 포스코이앤씨는 제1금융권 5대 은행과 협약을 맺고 최저금리 조달 기반을 마련했으며, 조합원 이주비는 업계 최고 수준인 LTV 160%로 제시했다. 총 4조 원 규모의 전체 사업비도 책임 조달한다는 방침이다.

HDC현대산업개발이 제안한 사업비 조달 금리는 ‘CD(양도성예금증서)+0.1%’로 책정했다. 사업비 전체 규모가 수천억 원에 이르는 만큼 조합의 금융 이자 부담을 낮출 수 있고, 정비계획변경기간까지 고려하면 수백억 원의 이자 차이가 발생할 수 있다.

조합원 개인에게 직접적인 영향을 미치는 최저 이주비는 가구당 20억 원(LTV 150%)으로 제시됐다. 이 역시 국내 정비사업 역사상 가장 높은 수준이다. 또 사업 추진에 핵심적인 공사비는 평당 858만 원으로 조합의 예정가(960만 원) 대비 100만 원 이상 낮다.

▲정경구(가운데) HDC현대산업개발 대표이사가 24일 용산정비창 전면1구역 재개발 사업지 현장을 방문해 현장을 둘러보고 있다. (사진제공=HDC현대산업개발)

끝으로 두 회사는 용산 일대 개발 공약도 각 사의 특성을 담아 차별화했다.

포스코이앤씨는 단지를 중심으로 의료, 업무, 교통 기능을 아우르는 복합개발 구상을 제시했다. 우선 단지 내에는 대학병원 산하 건강증진센터 유치를 통해 정밀 진단, 웰니스 프로그램, 기업 임직원 건강관리 서비스 등을 제공하는 프리미엄 의료시설을 도입할 계획이다. 업무시설 측면에서는 본사 일부 조직의 용산 이전을 통해 책임임차를 실현하고 장기적인 운영 안정성을 확보하겠다는 계획이다. 포스코이앤씨는 판매시설 대물변제와 함께 실사용자 중심 전략을 병행하겠다는 방침이다.

또 교통 접근성 강화를 위한 '포스코 빅링크' 전략도 개발 공약의 핵심이다. 이는 전면1구역과 용산역·신용산역·국제업무지구를 지상과 지하로 유기적으로 연결하는 입체 네트워크 계획이다. 구체적으로는 신용산역과 연결되는 지하 무빙워크 통로(역사 빅링크), 단지 4층과 국제업무지구를 잇는 보행 브릿지(국제 빅링크), 그리고 단지 내 1~3획지를 수직·수평으로 연결하는 순환 동선(블록 빅링크) 등이 포함됐다.

HDC현대산업개발은 사업 구역 지하 공간을 용산역(1호선·경의중앙선·KTX)과 직접 연결해 ‘교통의 허브’ 용산역을 품은 단지로 만들 계획이다. 이는 용산역 일대 주요 개발사업의 시행자 지위와 권한을 활용해 용산역과 연결할 수 있는 유일한 시공사라는 점을 강조한 전략이다.

HDC현대산업개발은 입찰 제안서에 용산역과 연결되는 지하통로 및 상업공간을 설계해 약 5843평(약 1만9300㎡)의 면적을 추가 확보하는 방안을 제시했다. 이 지하 공간은 용적률에 포함되지 않아 상가 분양수입 증대와 조합원 분담금 감소로 이어진다.

또 사업 구역 내 글로벌 럭셔리 호텔 ‘파크하얏트(Park Hyatt)’를 유치한다. HDC현대산업개발은 국내에서 파크하얏트를 직접 유치하고 운영한 경험이 가장 많아 시너지 효과를 기대해 볼 수 있다. 회사 관계자는 “용산정비창 전면1구역에 이 호텔이 들어서면 용산국제업무지구(YIBD)와 연계된 글로벌 비즈니스와 관광 수요 등을 흡수하는 핵심적인 시설이 될 것”이라고 강조했다.